Οδηγός Ελληνικής Φορολογίας & Real Estate 2025: Κληρονομιά και Πώληση Ακινήτου στην Ελλάδα
Η Ελλάδα παραμένει ένας από τους πιο ελκυστικούς προορισμούς για επενδύσεις σε ακίνητα, αλλά και μια χώρα όπου πολλοί Έλληνες του εξωτερικού καλούνται να διαχειριστούν κληρονομιές ή να προχωρήσουν σε πωλήσεις ακινήτων. Το φορολογικό πλαίσιο αλλάζει συχνά, γι’ αυτό η σωστή ενημέρωση είναι κρίσιμη.
Στον παρόντα οδηγό της TKC Finance, παρουσιάζουμε αναλυτικά τι ισχύει για το 2025 σε επίπεδο ελληνικής φορολογίας, καθώς και τα βήματα που απαιτούνται σε περίπτωση κληρονομιάς ή πώλησης ακινήτου.
Γιατί είναι σημαντικός ο οδηγός αυτός;
-
Γιατί απευθύνεται σε ομογενείς και μη κατοίκους Ελλάδας που έχουν ακίνητη περιουσία.
-
Γιατί συγκεντρώνει σε ένα σημείο όλα όσα χρειάζεται να γνωρίζει κάποιος πριν προχωρήσει σε κληρονομιά ή πώληση.
-
Γιατί δίνει πρακτικές συμβουλές, checkpoints συμμόρφωσης και φορολογικές λεπτομέρειες.
📌 Βασικές Αρχές Ελληνικής Φορολογίας (2025)
-
ΑΦΜ και φορολογικός εκπρόσωπος: Κάθε ενέργεια προϋποθέτει ελληνικό ΑΦΜ. Οι μη κάτοικοι Ελλάδας ορίζουν υποχρεωτικά εκπρόσωπο.
-
Εισόδημα από ακίνητα: Φορολογείται με 15%–45% κλιμακωτά.
-
ΕΝΦΙΑ: Ο ετήσιος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων. Χωρίς πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ 5ετίας, δεν μπορεί να ολοκληρωθεί μεταβίβαση ή αποδοχή κληρονομιάς.
-
ΦΜΑ: Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (3,09% συνολικά), βαρύνει τον αγοραστή.
-
ΦΠΑ νεόδμητων: Σε αναστολή και το 2025, κάτι που ευνοεί τις αγορές.
-
Φόρος υπεραξίας: Σε αναστολή έως το 2026, άρα οι πωλήσεις ιδιωτών δεν επιβαρύνονται με έξτρα φόρο.
👪 Κληρονομιά Ακινήτου: Τι Πρέπει να Γνωρίζετε
Βήματα
-
Έκδοση ΑΦΜ κληρονόμου και ορισμός φορολογικού εκπροσώπου.
-
Συγκέντρωση εγγράφων: ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών,τυχόν διαθήκη, πιστοποιητικό περι δημοσίευσής ή μη διαθήκης.
-
Υποβολή δήλωσης φόρου κληρονομιάς (9 μήνες αν ο θάνατος συνέβη στην Ελλάδα, 12 μήνες αν στο εξωτερικό).
-
Πληρωμή φόρου σε 12 διμηνιαίες δόσεις (ή εφάπαξ με έκπτωση 5%).
-
Έκδοση Πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ 5ετίας και Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου (ΗΤΚ).
-
Σύνταξη συμβολαίου αποδοχής κληρονομιάς και μεταγραφή στο Κτηματολόγιο.
-
Υποβολή Ε9 εντός 30 ημερών.
Συμβουλή TKC Finance
Με σωστή προετοιμασία, η αποδοχή κληρονομιάς μπορεί να ολοκληρωθεί εξ αποστάσεως. Οι περισσότεροι πελάτες μας το κάνουν χωρίς να χρειαστεί να ταξιδέψουν στην Ελλάδα.
🏠 Πώληση Ακινήτου: Οδηγός για το 2025
Τι χρειάζεται:
-
Τίτλοι ιδιοκτησίας και έλεγχος στο Κτηματολόγιο.
-
ΗΤΚ και ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης).
-
Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ τελευταίας 5ετίας.
-
Τακτοποίηση τυχόν αυθαιρεσιών.
Κόστη και φόροι:
-
Ο αγοραστής πληρώνει ΦΜΑ 3,09%.
-
Ο πωλητής δεν πληρώνει φόρο υπεραξίας (λόγω αναστολής).
-
Λοιπά κόστη: συμβολαιογράφος, μεσίτης, τεχνικοί.
Διαδικασία:
-
Δήλωση ΦΜΑ και πληρωμή μέσω myPROPERTY.
-
Υπογραφή συμβολαίου με ηλεκτρονική πληρωμή.
-
Καταχώριση στο Κτηματολόγιο.
-
Ενημέρωση Ε9 από αγοραστή και πωλητή.
Συμβουλή TKC Finance
Η πώληση μπορεί να κολλήσει για μήνες αν λείπει ένα δικαιολογητικό. Ο προληπτικός έλεγχος φακέλου είναι απαραίτητος πριν βγει το ακίνητο στην αγορά.
❓ Συχνές Ερωτήσεις
-
Ποιος πληρώνει τον ΕΝΦΙΑ τη χρονιά της πώλησης; Ο ιδιοκτήτης της 1ης Ιανουαρίου (συνήθως υπάρχει συμβατικός επιμερισμός).
-
Μπορεί να γίνει αποδοχή κληρονομιάς χωρίς ταξίδι στην Ελλάδα; Ναι, με πληρεξούσιο και Apostille.
-
Χρειάζομαι εκπρόσωπο αν μένω στο εξωτερικό; Ναι, ορίζεται υποχρεωτικά.
📈 Πώς σας βοηθά η TKC Finance
-
Έκδοση ΑΦΜ και ορισμός φορολογικού εκπροσώπου.
-
Πλήρης υποστήριξη σε κληρονομικές διαδικασίες.
-
Φορολογικός και νομικός έλεγχος πριν την πώληση.
-
Διαχείριση ακινήτων (μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση).
-
Αναφορές, συμβουλευτική και reporting στα Ελληνικά & Αγγλικά.
